Les charges récupérables, également appelées charges locatives sont les charges que le bailleur acquitte en lieu et place du locataire et dont il peut récupérer le montant auprès de celui-ci. La notion de charges récupérables est identique au secteur privé et au secteur HLM. En effet, les deux textes de référence sont rédigés quasiment dans les mêmes termes.
Des sommes ajoutées au loyer principal, sous réserve d’être justifiées
Ces sommes sont exigibles uniquement sur justification :
- Des services rendus grâce aux différents éléments de la chose louée ;
- Des dépenses d’entretien courant et des réparations sur biens communs de la chose louée ;
- Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Il ne peut donc être demandé au locataire de régler la somme de services dont il ne jouit pas. L’énumération des charges récupérables est la même dans le secteur privé et dans le secteur social. Le texte renvoie à une liste exhaustive et envisage les dépenses de personnel.
Huit charges sont mentionnées :
- Les ascenseurs et monte-charge ;
- L’eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
- Les installations individuelles ;
- Les parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
- Les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation ;
- L’hygiène ;
- Les équipements du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation ;
- Les impositions et redevances ;
Dans la section suivante, nous allons préciser chacune de ces familles de charges.
La liste exhaustive des charges récupérables
Voici la liste des charges récupérables pouvant être demandées à un locataire.
Les ascenseurs et monte-charge
Les dépenses liées à la présence d’un ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Il peut de s’agir de charges concernant :
- L’électricité ;
- L’exploitation de l’appareil ;
- La fourniture de produits ou petits matériel d’entretien ;
- Les menues réparations de la cabine et des fusibles.
L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif
- L’eau froide et l’eau chaude des occupants d’une copropriété ;
- L’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration ;
- L’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
- Les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
- La fourniture d’énergie quelle que soit sa nature ;
- L’exploitation des compteurs généraux et individuels ainsi que des épurateurs de fumée ;
- La réparation des fuites sur joints.
Les installations individuelles
- Le chauffage et production d’eau chaude ;
- La distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau).
Les parties communes intérieures
- L’électricité ;
- La fourniture de produits d’entretien et de produits de désinsectisation et désinfection ;
- L’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
- La réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur ;
- Les frais de personnel d’entretien.
Les espaces extérieurs
- Les voies de circulation ;
- Les aires de stationnement ;
- Les abords des espaces verts ;
- Les équipements de jeux pour enfants.
Les taxes et redevances
- La taxe des ordures ménagères ;
- La taxe de balayage ;
- La redevance d’assainissement.
S’il s’agit d’un logement social, la liste peut être complétée par un accord collectif.
Pour conclure
Dans certains cas, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle. Ces demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale.
Un mois avant la régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire la nature de charges et le montant. En ce qui concerne les immeubles collectifs, les propriétaires devront définir le mode de répartition entre les locataires. Ceux-ci pourront alors établir une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectives. Pendant six mois, à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
