Le dépôt de garantie lors d’un achat immobilier

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Vous souhaitez acheter un bien immobilier et la prochaine étape consiste en la signature du compromis de vente. Il vous est demandé le versement d’un dépôt de garantie en gage de votre ferme intention d’acheter le bien. Vous vous posez des questions quant aux règles entourant ce procédé. Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées.

QU’EST-CE QU’UN DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE CADRE D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE ? 

 

Lors de la signature du compromis de vente, il est recommandé au vendeur de solliciter de l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie, acompte sur le prix de vente. Pour le vendeur, c’est un gage de sérieux et une garantie supplémentaire de l’intention réelle de l’acheteur de s’engager et d’acquérir le bien. Impliquant un effort financier, il a vocation à dissuader l’acquéreur de renoncer au projet de manière abusive.

 

LE VERSEMENT D’UN DÉPÔT DE GARANTIE POUR L’ACHAT D’UN LOGEMENT EST-IL OBLIGATOIRE ? 

 

Si le dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur ne peut refuser de le verser si celui-ci est exigé par le vendeur. En principe, à défaut de versement dans le délai fixé par le compromis, la convention est nulle et non avenue et les parties se retrouvent déliées de tout engagement réciproque.

 

QUEL EST LE MONTANT DU DÉPÔT DE GARANTIE ? PEUT-ON LE NÉGOCIER ? 

 

Le montant du dépôt de garantie, exprimé en pourcentage du prix de vente, n’est pas fixé par la loi. En règle générale, il est compris entre 5% et 10% du prix de vente, hors frais de notaire. Il peut être négocié entre les parties à l’acte de vente en fonction de la confiance accordée, de leur situation professionnelle et personnelle et du prix de vente.

 

QUELLES SONT LES MODALITÉS DE VERSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

 

Conformément aux dispositions de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur verse le dépôt de garantie à l’expiration de son délai de rétractation et dans le délai fixé par le compromis, sauf cas particuliers (acquisition ou construction d’un immeuble neuf d’habitation, contrat préliminaire de vente d’immeubles à construire, etc.).

 

Attention : Le dépôt de garantie ne doit pas être versé directement au vendeur mais entre les mains du notaire ou entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

 

QUEL EST LE SORT DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

 

Le sort du dépôt de garantie dépend des suites données au compromis de vente. Suivant les cas, le dépôt de garantie sera versé au vendeur ou restitué à l’acheteur.

Si la vente définitive est conclue, le dépôt de garantie sera versé au vendeur et viendra en déduction du montant à payer.

Le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur :

 

– S’il invoque la faculté de rétractation dans le délai de 10 jours : l’acquéreur peut se rétracter et revenir sur son engagement sans avoir à justifier d’aucun motif, dans ce cas, le dépôt de garantie lui est restitué dans son intégralité ;

– En cas de non-réalisation d’une condition suspensive (obtention d’un crédit immobilier, vente immobilière, absence de servitude), à condition que l’absence de réalisation de la condition soit indépendante de la volonté des parties.

 

Pour en savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie, nous vous invitons à consulter notre article à ce sujet dans le cadre de la VEFA.

 

Attention : Pour justifier valablement de l’absence d’obtention d’un crédit, l’acquéreur ne peut se contenter d’affirmer qu’il n’a pas obtenu de financement. Il doit nécessairement présenter des refus de financement émanant de plusieurs banques, aux conditions de crédit mentionnées dans le compromis.

 

Si l’acheteur refuse d’honorer ses engagements résultant du compromis, et n’est pas en mesure de démontrer qu’il a effectué les démarches adéquates pour tenter d’y satisfaire, le vendeur sera en droit de garder la somme en réparation de son préjudice subi du fait de l’immobilisation de son bien pendant plusieurs mois.

 

Le dépôt de garantie dans le cadre d’une location meublée et bail commercial

 

Dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le dépôt de garantie est versé par le locataire dès la signature du bail ou à l’état des lieux d’entrée. Le versement du dépôt a généralement lieu avant la remise des clés. Il est réclamé lorsque le propriétaire doit demander le paiement d’un loyer mensuel. Cette somme d’argent permet au propriétaire en cas de loyers impayés de couvrir les sommes dues notamment. En cas de non respect, le propriétaire peut réclamer la régularisation auprès des locataires par lettre recommandée avec accusé de réception, voire porter l’affaire auprès des instances compétentes tel que le tribunal d’instance.

 

Dès la fin du bail et après l’état des lieux de sortie, celui-ci sera restitué. Toutefois, si des dégradations sont constatées et que celles-ci nécessitent des réparations alors le bailleur peut faire usage de la caution en partie ou en totalité pour la remise en état. La loi Alur réglemente le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’un contrat de location, celui-ci ne doit pas excéder 2 mois de loyer hors charges. Dans le cadre d’un bail de location commercial, le montant est librement fixé par les 2 parties.

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