Tout acheteur d’un bien immobilier, d’un produit d’électroménager, d’une voiture ou de tout autre objet soumis à une garantie le sait : les vices cachés sont une plaie, car qui dit vice caché dit coût de réparation parfois très élevé ! C’est pour cette raison que la garantie légale des vices cachés est sans nul doute parmi les obligations du vendeur, la plus connue du grand public. Comme toute garantie, les conditions de la mise en œuvre et le régime de son action sont soumises à des règles qu’il convient de rappeler.
Vices cachés : de quoi parle-t-on ?
Un vice caché signifie qu’il y a un défaut qui rend le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine. Cela signifie aussi que les travaux n’ont pas été parfaitement achevés. Pour pouvoir faire jouer la garantie des vices cachés, on considère donc que :
- Le défaut doit être caché, c’est à dire non apparent lors de l’achat. Sachez que si une expertise ou un démontage est nécessaire pour découvrir le défaut, alors celui-ci sera considéré comme caché ;
- Le défaut rend le bien acheté impropre à l’usage ou diminue très fortement son usage ;
- Le défaut existe au moment de l’achat ;
Les conditions d’application de la garantie des vices cachés
Selon le Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
La garantie des vices cachés ne joue pas dans certaines ventes (celles faites par autorité de justice et les ventes aléatoires). D’autres sont soumises à un régime dérogatoire tantôt impératif (vente d’immeuble à construire) tantôt supplétif (ventes d’animaux).
La garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et non connu de l’acheteur (le professionnel étant présumé connaître le vice sauf s’il démontre son caractère indécelable), dont la cause est antérieure à la vente ou, plus exactement au moment du transfert des risques. L’action doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.
Lorsque les conditions posées par les articles 1641 et suivants du Code civil sont réunies, l’acheteur ne peut contourner l’exigence de bref délai en agissant sur d’autres fondements tels que la délivrance non conforme ou l’erreur sur les qualités substantielles de la chose. En revanche, le cumul d’actions est permis avec le dol.
Lorsque le vendeur est de mauvaise foi ou professionnel, il est en outre tenu de réparer tous les dommages causés par le vice de la chose par le versement de dommages-intérêts. Le vendeur est débiteur de la garantie non seulement à l’égard de l’acheteur avec qui il a contracté mais également à l’égard de tous les sous-acquéreurs de la chose. Si les clauses de garantie contractuelle sont toujours valables lorsqu’elles étendent la garantie au profit de l’acquéreur, celles qui la restreignent le sont rarement.
Les clauses limitatives ou élusives de garantie ne sont en effet valables que dans deux cas : lorsque le vendeur est un non-professionnel et lorsque vendeur et acheteur sont professionnels de même spécialité.
Pour conclure
Pour résumer, la garantie des vices cachés s’applique donc pour ces trois conditions :
- Quel que soit le bien acheté (neuf ou d’occasion, en promotion, etc.), mobilier ou immobilier ;
- Quel que soit le vendeur (professionnel ou simple particulier) ;
- Le vendeur est responsable des vices cachés, quand bien même il ne les connaissait pas au moment de la vente.
Notez bien que la garantie des vices cachés ne s’applique pas aux ventes aux enchères. Vous disposez de deux années à partir de la découverte du défaut caché pour rapporter le bien au vendeur ou le prévenir par courrier. Optez toujours pour un envoi en lettre recommandée avec avis de réception. Celle-ci constitue une preuve légale.
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