Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier ? Le vendeur doit alors vous assurer la tranquillité du bien vendu, on parle de garantie d’éviction. Dans cet article, nous allons nous pencher sur le fonctionnement de cette garantie, mais aussi comprendre ses exclusions.
Garantie d’éviction : définition
La garantie d’éviction a pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Le vendeur doit non seulement s’abstenir de porter lui-même atteinte à la possession paisible de l’acheteur (éviction du fait personnel), mais il doit également le garantir contre les troubles émanant des tiers (éviction du fait des tiers).
La garantie d’éviction du fait personnel (« qui doit garantie ne peut évincer ») concerne aussi bien les troubles de fait (par exemple, actes de concurrence) que les troubles de droit (droits dont se prétendait titulaire le vendeur après la vente).
Elle est imprescriptible en ce que l’exception de garantie est perpétuelle et transmissible passivement aux héritiers du vendeur.
La garantie d’éviction du fait des tiers ne concerne que les troubles de droit menaçant l’acheteur d’une éviction totale ou partielle (y compris les charges non déclarées) dont la cause est antérieure à la vente.
Comment est mise en œuvre la garantie d’éviction ?
Elle est mise en œuvre, soit par voie d’appel en garantie incidente, soit par une action principale en garantie exercée par l’acheteur contre son vendeur. Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception exposant la situation à son vendeur. L’acheteur indique au vendeur qu’il doit respecter ses engagements du fait de l’existence de la garantie.
Bien entendu, l’acheteur doit joindre tous les éléments justificatifs permettant la mise en œuvre du droit. Si le vendeur ne fait aucun retour à l’acheteur, celui-ci pourra l’assigner en justice devant un tribunal compétent (tribunal d’instance si l’enjeu économique ne dépasse pas 10 000€. Au-delà, c’est le Tribunal de grande instance qui sera saisi). Face au Tribunal de grande instance, la représentation par avocat est obligatoire.
En cas d’éviction de l’acheteur, le Code civil met en place un système de restitutions et d’indemnisations qui varie selon que l’éviction est totale ou partielle. Le bénéficiaire de la vente peut ainsi demander la résiliation de la vente dès lors qu’il démontre qu’il n’aurait pas acheté le bien dans ces conditions. L’article 1627 du Code civil autorise les parties à modifier « par des conventions particulières » le régime légal de la garantie d’éviction.
Garantie d’éviction : pour résumer
Vous l’aurez compris, la garantie d’éviction est un mécanisme permettant à l’acheteur d’un bien immobilier la jouissance du bien vendu. Le vendeur doit s’assurer d’une délivrance conforme à son acheteur. Si la garantie concerne avant tout la privation partielle ou totale du bien, elle concerne également le non déclaré lors de la vente.
La garantie s’applique en cas de trouble avéré et non d’une simple crainte. Il peut s’agir d’un trouble de droit ou d’un trouble de fait. Ce même trouble peut émaner d’un vendeur ou d’un tiers et seul un trouble de droit peut être en cause pour faire jouer la garantie.
Si vous êtes en situation d’éviction, vous avez tout intérêt à vous servir de la garantie d’éviction afin d’assurer la nullité de la vente ou, à défaut d’annulation de la vente, être indemnisé d’une partie du prix de vente.
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