La jurisprudence a depuis longtemps consacré le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Ainsi, constituent par exemple des troubles anormaux, certaines nuisances sonores, olfactives ou encore une perte de luminosité. Si vous êtes le propriétaire d’un immeuble et que vous avez connaissance de troubles de voisinage, vous êtes tenu par la loi de prendre des mesures pour y mettre fin. Mais peut-on être responsable d’un trouble anormal de voisinage né antérieurement à l’acquisition de l’immeuble à l’origine de ce trouble ?
Propriétaire et troubles du voisinage : ce que dit la loi
La Cour de cassation, dans un arrêt 16 mars 2022, répond par l’affirmative et confirme ainsi sa position : le propriétaire d’un immeuble à l’origine d’un trouble de voisinage engage sa responsabilité, même si ce trouble est né avant qu’il ne soit devenu propriétaire et s’est poursuivi après son acquisition. Le propriétaire d’un immeuble est donc responsable des troubles de voisinage, même pour les troubles antérieurs à son acquisition. En effet, l’article 685 du Code civil prévoit que le propriétaire d’un immeuble est tenu de réparer les nuisances qu’il cause aux autres. Cela signifie que si vous êtes propriétaire d’un immeuble et que vos voisins se plaignent de nuisances (bruits, odeurs, etc.), vous êtes responsable et devrez régler le problème. En l’espèce, des propriétaires victimes d’infiltrations d’eau provenant de la maison voisine, ont assigné leur voisin pour trouble anormal de voisinage. Sa responsabilité a été retenue par la Cour qui retient que le trouble subsistait après la vente de l’immeuble à l’origine des désordres et peu important que ces infiltrations aient commencé à se produire avant la vente. La Cour rappelle ainsi que l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle et non une action réelle. La victime d’un trouble anormal peut donc, indépendamment de toute faute, demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble.
Propriétaire : que risquez-vous si vous ne respectez pas la loi ?
Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous êtes tenu de respecter les règles du bail et de la copropriété. Cela signifie que vous ne pouvez pas nuire aux autres occupants du bâtiment ni perturber le voisinage. Si c’est le cas, vous risquez d’être poursuivi en justice par la personne ou l’organisme qui a subi les troubles. Même si vous n’êtes pas responsable des troubles causés par l’ancien propriétaire, vous pouvez être tenu responsable si ces derniers ont été commis après votre acquisition. En effet, il est de votre
devoir de veiller au bon fonctionnement du bâtiment et à ce que les règles soient respectées. Si vous ne prenez pas les mesures nécessaires pour mettre fin aux troubles, vous risquez d’être condamné à payer des dommages et intérêts au plaignant. Pour éviter cela, il est important de bien choisir votre notaire lorsque vous achetez un bien immobilier. En effet, ce dernier doit obligatoirement vérifier si le bien est en conformité avec les règles d’urbanisme applicables. Il doit également s’assurer qu’il n’y a pas de trouble de voisinage existant ou potentiel avant de finaliser la transaction.
Quelles sont les causes des troubles du voisinage ?
Les troubles du voisinage sont fréquents et peuvent avoir diverses causes : bruit, odeur, passage constant devant votre porte… Les mauvais garçons ne sont pas les seuls responsables, car parfois ce sont les enfants qui font du bruit sans le savoir ou encore les animaux domestiques qui aboient trop. Quoi qu’il en soit, il est important de connaître vos droits et de savoir comment réagir face à ce type de situation gênante et souvent stressante. Tout d’abord, si le bruit est la cause du trouble, n’hésitez pas à en parler directement avec votre voisin. Une discussion cordiale permet souvent d’arranger les choses et d’apaiser les tensions. Si le dialogue ne fonctionne pas ou si le problème persiste malgré toutes vos tentatives pour trouver une solution amiable, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialiste des litiges entre voisins ou faire appel à un avocat droit en construction à Toulouse. Celui-ci saura quoi faire pour que cesse la nuisance sonore dont vous êtes victime. Il existe également des aides juridictionnelles qui permettent aux personnes ayant un faible revenu de bénéficier gratuitement des services d’un avocat.
Particuliers : quels sont vos droits en matière de troubles de voisinage ?
Tout d’abord, il est important de savoir que vous avez le droit de jouir paisiblement de votre propriété. Cela signifie que vos voisins ne doivent pas faire quoi que ce soit qui puisse nuire à votre qualité de vie ou à la valeur de votre propriété. Par exemple, si les bruits provenant du logement voisin entraînent une gêne pour votre sommeil ou pour l’utilisation normale et agréable de votre domicile, cela constitue un trouble du voisinage. De même, si les émanations d’odeurs nauséabondes du logement voisin pénètrent chez vous et rendent l’air irrespirable, cela représente également un trouble du voisinage. Si vous avez des problèmes avec un voisin, la première chose à faire est d’essayer de résoudre le conflit à l’amiable en parlant directement au concerné. Si cette discussion n’aboutit pas à une solution satisfaisante pour toutes les parties, il existe d’autres options qui peuvent être envisagées.
Quels sont vos recours en cas d’inaction du propriétaire ?
Lorsque des nuisances ou des troubles de voisinage persistent malgré plusieurs demandes auprès du propriétaire, il arrive que le locataire se sente démuni et impuissant. Pourtant, le bailleur n’est pas exempt de responsabilités et il existe des solutions pour faire face à cette situation. En effet, conformément à l’article 6-5-2 du code civil, « le propriétaire d’un immeuble est tenu de supporter les inconvénients résultant des bruits ou autres agissements troublant la jouissance paisible du logement loué ». Autrement dit, le bailleur est responsable des
nuisances sonores ou autres perturbations causées par les occupants précédents. Cette responsabilité continue donc même si le locataire actuel n’a pas été témoin des faits ayant engendré ces nuisances. Par ailleurs, en vertu de l’article -1 du code civil, « lorsque la jouissance du bien loué est troublée par un voisinage bruyant ou par toute autre nuisance quelconque », le locataire peut mettre en demeure le bailleur de prendre les mesures nécessaires pour y remédier. Si celui-ci ne réagit pas dans un délai raisonnable ou s’il s’avère que les mesures prises sont insuffisantes pour éradiquer la nuisance, il sera alors possible pour le locataire de résilier son bail et/ou de demander une indemnisation devant les tribunaux.
Comment gérer les troubles du voisinage ?
Les troubles du voisinage sont fréquents et peuvent être très gênants. Ils peuvent être causés par le bruit, la saleté, les odeurs, la violence ou le manque de respect des règles. Les voisins peuvent se sentir impuissants face à ces nuisances et ne savent souvent pas à qui s’adresser. En cas d’animosité latente ou de petites disputes occasionnelles, il est souvent possible de régler le problème entre voisins sans avoir recours à des mesures extrêmes. Il est important d’essayer de comprendre ce qui se passe et d’identifier les causes du conflit. Une fois que cela aura été fait, il sera plus facile d’adopter une attitude constructive et d’arriver à un accord avec votre voisin. Si les choses ne sont pas résolues rapidement, n’hésitez pas à demander l’aide d’une tierce personne impartiale pour servir de médiateur entre vous et votre voisin.
Que faire si vous êtes victime d’intimidation ou de violence de la part de vos voisins ?
Il est très important de bien s’entendre avec ses voisins. En effet, cela permet d’éviter les nuisances sonores et autres désagréments. Malheureusement, il arrive parfois que des tensions apparaissent entre voisins, et cela peut même dégénérer en intimidation ou en violence.
Si vous êtes victime d’intimidation ou de violence de la part de vos voisins, voici quelques conseils pour gérer la situation :
- Prenez contact avec eux : le plus souvent, les tensions entre voisins ont lieu à cause d’un malentendu. Il est donc important de discuter avec eux pour essayer de régler le problème à l’amiable ;
- Dans le cas où la discussion ne suffit pas à régler le problème, n’hésitez pas à contacter les autorités (police ou gendarmerie) afin qu’elles interviennent si nécessaire ;
- Si vous êtes victime d’intimidation ou de violence physique, il est également important de porter plainte contre votre agresseur afin que justice soit faite et que cesse cette situation insupportable.
La police peut-elle intervenir en cas de troubles du voisinage ?
La police est une option possible pour résoudre les problèmes de voisinage, mais il faut d’abord essayer de régler le conflit avec les voisins concernés. La police ne peut pas toujours intervenir dans les conflits entre voisins, car elle n’a pas le pouvoir d’imposer des mesures coercitives. Elle peut toutefois enquêter sur les plaintes et établir si un délit a été commis. Si c’est le cas, elle peut alors prendre des mesures judiciaires comme dresser un procès-verbal ou assigner quelqu’un à comparaître devant le tribunal correctionnel. La police n’interviendra cependant que si une infraction pénale a été commise et non pas pour des problèmes civils tels que les bruits du quotidien ou les animaux domestiques qui aboient trop souvent. Il est important de savoir que la police ne résoudra pas automatiquement vos problèmes de voisinage : vous devrez probablement faire preuve d’une certaine patience avant que les choses ne s’améliorent. De plus, il est possible que vous soyez amené(e) à témoigner au tribunal si l’affaire aboutit devant un juge.
Cass. 3ème Civ. 16/03/2022, n°18-23.954.
