Bail d’habitation : quels sont les logements concernés ?

La loi. n° 89-462 du 6 juill. 1989

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, il s’agit des locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi que des garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le texte précise que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Concernant les locaux loués à usage mixte (professionnel/habitation principale), il a été jugé par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation que si, durant le bail, le preneur n’est pas tenu d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention, il ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du contrat lorsque, à son terme, il n’occupe pas les locaux pris en location, au moins partiellement, pour son habitation principale (Cass., ass. plén., 2 févr. 1996, n° 91-21.373).

Sont exclus du champ d’application de la loi de 1989, les logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 (normes de décence et mise en conformité), les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3 (dossier de diagnostic technique), des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 (décence et mise aux normes) et de l’article 24-1 (mandat donné à une association en cas de litige collectif).

Quant aux logements meublés et aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, ils sont désormais régis, respectivement, par les articles 25-3 à 25-11 de la loi de 1989 et par les articles 25-12 à 25-18 du même texte.

La durée d’un bail d’habitation

On distingue trois cas de figure :

• La location nue : la durée minimale de bail est fixée à 3 ans quand le locataire est un particulier et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale ;
• La location meublée : la durée minimale de location est d’un an minimum. À la fin de la période, le bail est reconduit tacitement pour une durée d’un an ;
• La location à des étudiants : des baux de 9 mois peuvent être établis, mais ne sont pas reconductibles de façon tacite.

Quelles sont les clauses à indiquer dans un bail d’habitation ?

Les clauses obligatoires

• La désignation des parties ;
• L’emplacement du logement ;
• La surface habitable ;
• La destination du bien ;
• La date d’effet du contrat et sa durée ;
• Le montant du loyer ;
• Le montant et les modalités de règlement des charges ;
• Les travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ;
• Le montant du dépôt de garantie (si demandé par le propriétaire) ;
• Les honoraires de location (s’il s’agit d’une agence immobilière) ;

Si le logement est situé dans une zone tendue, le bail doit indiquer le plafonnement du loyer entre deux locations.

Les clauses facultatives

• • Le dépôt de garantie n’est donc pas obligatoire. C’est au propriétaire de le définir ;
  • Une clause résolutoire : celle-ci fixe les conditions pour lesquelles le propriétaire peut rompre le bail.

Les clauses interdites

• • • Le locataire ne peut être obligé à régler son loyer par prélèvement automatique ;
    • Le propriétaire ne peut choisir l’assurance habitation pour son locataire ;
    • De percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
    • D’interdire au locataire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui (en revanche, la sous-location nécessite toujours l’autorisation du bailleur) ;
    • De considérer que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
    • D’imposer, en plus du loyer, un contrat pour la location d’équipements ;
    • D’interdire au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Quelles sont les annexes à prévoir ?

Les annexes à ajouter au bail sont nombreuses. Dans le cas d’une copropriété, un extrait du règlement “concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charge” doit être ajouté. Une notice d’information devra aussi être ajoutée. Celle-ci reprend les droits et les obligations du locataire et du bailleur, précisés en annexe de l’arrêté du 29 mai 2015. Enfin, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit également être joint. Ce même dossier comprend :

• Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic mettant en lumière le risque d’exposition à l’amiante et au plomb (CREP) ;
• Un état d’installation d’électricité et de gaz ;
• Un état des risques naturels et technologiques (zones inondables, soumises à des secousses sismiques, etc.)
• Un état des lieux. Si le logement est meublé, l’inventaire détaillé du mobilier doit être indiqué.